Ce que la mission demande, phase par phase
En marché public, les phases de la mission de maîtrise d'œuvre sont fixées par la loi MOP, reprise dans le Code de la commande publique. En marché privé, rien n'est imposé, mais les contrats d'architecte reprennent presque toujours le même découpage. À chaque phase, l'estimation change de méthode et de précision.
| Phase | Ce que l'on estime | Méthode habituelle |
|---|---|---|
| Esquisse (ESQ) | la compatibilité du projet avec l'enveloppe financière du maître d'ouvrage | ratio au m² de surface, selon le type de bâtiment |
| Avant-projet sommaire (APS) | une estimation provisoire du coût des travaux | ratios par grands ouvrages ou par lots |
| Avant-projet définitif (APD) | l'estimation définitive du coût prévisionnel, décomposée en lots | quantités relevées sur le plan × prix unitaires, lot par lot |
| Projet (PRO) et DCE | le coût prévisionnel par corps d'état, la DPGF de la consultation | métré détaillé, ouvrage par ouvrage |
Pourquoi l'APD engage
À la fin de l'APD, le maître d'œuvre s'engage sur le coût prévisionnel des travaux. Le contrat fixe un taux de tolérance autour de ce coût et, souvent, une réduction d'honoraires si le coût réel des travaux le dépasse au-delà de cette tolérance. Après la consultation des entreprises, le montant des marchés signés donne le coût de réalisation, qui devient la nouvelle référence.
Concrètement, une estimation d'APD faite au ratio est un pari : si les offres reviennent au-dessus, c'est à l'architecte d'expliquer l'écart, parfois de reprendre le projet pour revenir dans le budget. D'où l'intérêt de passer aux quantités dès l'APD, quand le plan est assez avancé pour les relever.
De l'esquisse à l'APS : les ratios
Tant que le plan n'est pas arrêté, on estime au mètre carré : un coût par m² de surface de plancher, selon la nature du projet (maison individuelle, logement collectif, réhabilitation lourde, aménagement intérieur) et la qualité visée. Le ratio vient des opérations comparables de l'agence ou d'une base de prix. Il doit être daté, et rapporté à la même surface que celle du projet : un ratio établi sur la surface habitable appliqué à une surface de plancher fausse tout le calcul (voir surface habitable, surface de plancher et Carrez).
En APD : l'estimation par lots
Le plan d'APD donne les pièces, leurs surfaces, les cloisons, les ouvertures et les hauteurs. On peut alors relever les quantités qui portent l'essentiel du coût, et les chiffrer lot par lot :
- les surfaces de sol par revêtement (carrelage, parquet, sol souple), et les plinthes au mètre linéaire ;
- les surfaces de murs, nettes des ouvertures, pour les enduits, la peinture et la faïence ;
- les surfaces de plafond ;
- les cloisons, au mètre carré ou au mètre linéaire selon le système ;
- les menuiseries intérieures et extérieures, à l'unité et par dimension ;
- les équipements (sanitaires, cuisine, chauffage), à l'unité ou au forfait.
Les lots qui ne se mesurent pas encore (structure, fluides, VRD) restent au ratio ou au forfait, mais le montant est alors identifié comme tel. Une estimation d'APD honnête dit ce qui vient du plan et ce qui reste estimé.
Un exemple de présentation
Pour la rénovation d'un appartement de 76 m², une estimation d'APD peut se présenter ainsi. Les montants sont donnés pour la forme du tableau : ce ne sont pas des ratios à reprendre.
| Lot | Base de l'estimation | Montant HT |
|---|---|---|
| Démolition | forfait, d'après la visite | 6 500 € |
| Cloisons et doublages | métré des cloisons, en m² | 9 800 € |
| Menuiseries intérieures | portes comptées sur le plan | 5 400 € |
| Revêtements de sol | surfaces par revêtement + plinthes | 8 800 € |
| Peinture et revêtements muraux | murs nets des ouvertures + plafonds | 14 300 € |
| Plomberie et sanitaires | équipements comptés + forfait de distribution | 11 200 € |
| Électricité | ratio au m² | 8 400 € |
| Aléas | 5 % des travaux | 3 220 € |
| Total | 67 620 € HT |
Le maître d'ouvrage voit d'où vient chaque montant : ce qui est mesuré, ce qui est compté, ce qui reste au ratio. C'est ce qui permet de discuter un dépassement poste par poste plutôt que sur un total.
Les erreurs qui font dépasser
- Un ratio appliqué à la mauvaise surface, ou issu d'une opération d'une autre nature.
- Des lots oubliés parce qu'ils ne figurent pas sur le plan : démolition, protection, nettoyage, installation de chantier.
- Pas de provision pour aléas, surtout en réhabilitation, où l'existant réserve des surprises.
- Des prix datés : une estimation faite un an avant les travaux doit être actualisée, souvent avec les index BT.
- Un mélange HT et TTC dans le même tableau : l'estimation se fait hors taxes, la TVA s'ajoute à la fin selon les taux applicables.
- Une estimation qui ne suit pas le plan : chaque modification d'APD doit repasser dans les quantités.
Avec Metrea
Metrea relève les quantités du plan d'APS ou d'APD, en PDF, en DWG ou en maquette IFC : pièces et surfaces, murs nets des ouvertures, plafonds, plinthes, portes et fenêtres. Vous vérifiez, puis l'estimation se compose par lots, avec le prix au mètre carré et le détail de chaque ligne, et se remet au maître d'ouvrage en PDF. Quand le plan change, Metrea compare les deux indices et montre l'écart sur l'estimation. Le même métré sert ensuite à la DPGF du dossier de consultation puis à l'analyse des offres. Voir aussi Metrea pour les architectes.